Guias de Asiento
Propiedades de Inversión — 6 items de conocimiento profesional
Como registrar cada transaccion con asientos DB/CR completos. Audiencia: Contador.
Adquisición inicial al contado
La entidad adquiere un edificio comercial con el propósito exclusivo de arrendarlo a terceros bajo arrendamientos operativos. El pago se realiza al contado e incluye el precio de compra, honorarios legales, impuestos de transferencia y comisiones de intermediación.
Analisis normativo
Según el párrafo 16.5, las propiedades de inversión se miden inicialmente al costo. Este costo comprende el precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible a la transacción, como impuestos no recuperables y honorarios legales.
Asiento contable
DB Propiedades de Inversión $105,000 CR Bancos $105,000 (Monto ilustrativo: Precio $100,000 + Gastos legales e impuestos $5,000)
Notas a revelar
Se debe revelar la adición en la conciliación del importe en libros al inicio y al final del periodo. También se debe indicar si existen obligaciones contractuales para el desarrollo o mantenimiento de la propiedad.
Errores comunes
- ! Registrar los gastos legales y de intermediación como gastos del periodo en lugar de capitalizarlos como parte del costo del activo.
- ! Clasificar la propiedad como Propiedad, Planta y Equipo (Sección 17) a pesar de que su uso exclusivo es generar rentas.
Adquisición con pago aplazado
La entidad compra un terreno para mantenerlo a largo plazo y obtener plusvalías. El acuerdo de compra establece que el pago se realizará en una única cuota dentro de 3 años, sin intereses explícitos. Este plazo excede los términos normales de crédito.
Analisis normativo
El párrafo 16.5 establece que si el pago se aplaza más allá de los términos normales de crédito, el costo inicial de la propiedad de inversión es el valor presente de todos los pagos futuros. La diferencia entre el valor nominal y el valor presente se reconocerá como gasto por intereses a lo largo del periodo de aplazamiento.
Asiento contable
DB Propiedades de Inversión $80,000 DB Gastos por Intereses Diferidos (Cuenta regularizadora de pasivo) $20,000 CR Cuentas por Pagar a Largo Plazo $100,000 (Monto ilustrativo: Valor nominal $100,000, Valor presente descontado a tasa de mercado $80,000)
Notas a revelar
Revelar la adición de la propiedad de inversión por su valor presente en la conciliación de movimientos. Revelar el pasivo a largo plazo y la tasa de interés efectiva utilizada para el descuento.
Errores comunes
- ! Registrar la propiedad de inversión por el valor nominal total del contrato ($100,000), sobrevalorando el activo y omitiendo el componente financiero.
- ! No amortizar el gasto por intereses utilizando el método del interés efectivo durante el plazo del crédito.
Medición posterior: Incremento del Valor Razonable
Al cierre del periodo contable, la entidad contrata a un tasador independiente que determina que el valor razonable del edificio de inversión ha aumentado. Este valor se puede medir de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado.
Analisis normativo
De acuerdo con el párrafo 16.7, las propiedades de inversión cuyo valor razonable se pueda medir de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado se medirán al valor razonable en cada fecha sobre la que se informa. Los cambios en el valor razonable se reconocen directamente en el resultado del periodo.
Asiento contable
DB Propiedades de Inversión $15,000 CR Ganancia por cambios en el valor razonable de Propiedades de Inversión (Resultados) $15,000
Notas a revelar
Revelar la ganancia neta de los ajustes al valor razonable en la conciliación. Indicar que la medición se basó en una tasación realizada por un tasador independiente cualificado.
Errores comunes
- ! Registrar el incremento de valor en el Otro Resultado Integral (ORI) como un superávit de revaluación, confundiendo el tratamiento con el modelo de revaluación de la Sección 17.
- ! Depreciar la propiedad de inversión cuando se está aplicando el modelo del valor razonable.
Propiedad de uso mixto
La entidad adquiere un edificio de tres pisos. El primer piso será utilizado como oficinas administrativas de la entidad, mientras que el segundo y tercer piso se alquilarán a terceros. El valor razonable de cada componente se puede medir con fiabilidad por separado sin costo o esfuerzo desproporcionado.
Analisis normativo
El párrafo 16.4 exige que en las propiedades de uso mixto se separe la contabilización entre propiedades de inversión (la parte alquilada) y propiedades, planta y equipo (la parte ocupada por el dueño), siempre que el valor razonable del componente de inversión pueda medirse con fiabilidad.
Asiento contable
DB Propiedades, Planta y Equipo (Edificios - 33%) $100,000 DB Propiedades de Inversión (67%) $200,000 CR Bancos $300,000
Notas a revelar
Revelar las políticas contables aplicadas a cada porción del edificio. La parte de inversión se incluirá en las revelaciones de la Sección 16 y la parte de uso propio en las de la Sección 17.
Errores comunes
- ! Registrar la totalidad del edificio como Propiedad de Inversión porque la mayor parte del área (67%) se destina a alquiler.
- ! No separar los componentes a pesar de tener información fiable para hacerlo.
Transferencia por cambio de uso (De Inversión a Uso Propio)
La entidad decide no renovar los contratos de alquiler de un edificio clasificado como propiedad de inversión y comienza a ocuparlo para sus propias operaciones administrativas. Existe evidencia clara del cambio de uso.
Analisis normativo
Según el párrafo 16.9, una entidad transferirá una propiedad desde la categoría de propiedad de inversión solo cuando haya un cambio de uso. Al pasar a ser ocupada por el dueño, deja de cumplir la definición de propiedad de inversión y pasa al alcance de la Sección 17 (Propiedades, Planta y Equipo). El costo atribuido para la Sección 17 será su valor razonable en la fecha del cambio de uso.
Asiento contable
DB Propiedades, Planta y Equipo $250,000 CR Propiedades de Inversión $250,000 (Monto ilustrativo: Valor razonable a la fecha del cambio de uso)
Notas a revelar
Revelar la transferencia hacia propiedades ocupadas por el propietario en la conciliación de los importes en libros de las propiedades de inversión.
Errores comunes
- ! Realizar la transferencia basándose únicamente en la intención de la gerencia de cambiar el uso, sin que exista evidencia física o contractual del cambio.
- ! No actualizar el valor razonable de la propiedad de inversión justo antes de realizar la transferencia a Propiedad, Planta y Equipo.
Pérdida de medición fiable del Valor Razonable
Debido a una crisis económica severa y la inactividad del mercado inmobiliario local, la entidad ya no puede medir de manera fiable y sin costo o esfuerzo desproporcionado el valor razonable de un terreno que mantenía como propiedad de inversión.
Analisis normativo
El párrafo 16.8 indica que cuando ya no esté disponible una medición fiable del valor razonable sin costo o esfuerzo desproporcionado, la entidad contabilizará esa partida de acuerdo con el modelo del costo de la Sección 17. El importe en libros en esa fecha se convierte en su nuevo costo. Esto es un cambio de circunstancias, no un cambio de política contable.
Asiento contable
DB Propiedades de Inversión (Modelo del Costo - Sec 17) $180,000 CR Propiedades de Inversión (Modelo Valor Razonable - Sec 16) $180,000 (Nota: Reclasificación a nivel de subcuentas o auxiliares para iniciar depreciación/deterioro según Sec 17)
Notas a revelar
Se debe revelar este cambio de circunstancias, explicando por qué el valor razonable ya no se puede medir con fiabilidad. Además, se debe mostrar la transferencia en la conciliación de los importes en libros.
Errores comunes
- ! Tratar este evento como un cambio de política contable y reexpresar los estados financieros de periodos anteriores.
- ! Continuar manteniendo el activo al último valor razonable conocido de forma indefinida sin someterlo a depreciación (si aplica) o pruebas de deterioro bajo la Sección 17.
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