Material Didactico
Propiedades de Inversión — 3 items de conocimiento profesional
Casos practicos y ejercicios con resolucion paso a paso. Audiencia: Docente.
Caso: Adquisición, medición posterior y esfuerzo desproporcionado
Objetivo: Aplicar el modelo de valor razonable para propiedades de inversión y comprender el tratamiento contable de excepción cuando el valor razonable deja de ser medible sin costo o esfuerzo desproporcionado.
Enunciado
Inmobiliaria Los Andes S.A., una PYME dedicada a la gestión de bienes raíces, adquiere un edificio comercial el 1 de enero de 202X para arrendarlo a terceros. Al cierre del primer año, la empresa contrata a un tasador independiente para actualizar el valor. Sin embargo, al cierre del segundo año, una severa crisis económica paraliza el mercado inmobiliario local, haciendo imposible obtener una tasación fiable sin incurrir en costos que la gerencia considera excesivos para el tamaño de la empresa.
Datos proporcionados
Precio de compra: $500,000. Honorarios legales: $10,000. Impuestos de transferencia (no recuperables): $20,000. Valor razonable al 31/12/202X (Año 1): $560,000. Al 31/12/202X+1 (Año 2), no hay mercado activo y un estudio de valoración especial costaría el 15% del valor estimado del activo.
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1. Reconocimiento inicial (01/01/202X): El costo incluye el precio de compra y los gastos directamente atribuibles. Costo = $500,000 + $10,000 + $20,000 = $530,000. Asiento: Débito a Propiedades de Inversión $530,000; Crédito a Efectivo/Bancos $530,000. 2. Medición posterior Año 1 (31/12/202X): El valor razonable es $560,000, un incremento de $30,000. Asiento: Débito a Propiedades de Inversión $30,000; Crédito a Ganancia por cambio en valor razonable (Resultados) $30,000. 3. Medición posterior Año 2 (31/12/202X+1): Al no poder medir el valor razonable sin costo o esfuerzo desproporcionado, se aplica el párrafo 16.8. El activo se transfiere al modelo del costo (Sección 17) usando el importe en libros ($560,000) como su nuevo costo. A partir de esta fecha, se comenzará a depreciar y evaluar por deterioro.
Preguntas de discusion
- 1. ¿Qué factores cualitativos y cuantitativos debe documentar la gerencia para justificar que existe un 'costo o esfuerzo desproporcionado'?
- 2. ¿Cómo afecta a la comparabilidad de los estados financieros el cambio del modelo de valor razonable al modelo de costo?
Ejercicio: Propiedad de uso mixto
Objetivo: Identificar y contabilizar correctamente las propiedades de uso mixto, separando los componentes de inversión y de uso propio según los lineamientos de la NIIF para las PYMES.
Enunciado
Manufacturas del Sur S.A. adquiere un edificio de cuatro pisos en una zona céntrica. La empresa utiliza el primer piso para sus oficinas administrativas y arrienda los tres pisos superiores a firmas de abogados bajo contratos de arrendamiento operativo. El contador de la empresa necesita determinar cómo clasificar y registrar este edificio en sus estados financieros iniciales y al cierre del ejercicio.
Datos proporcionados
Costo total de adquisición del edificio: $800,000. Los pisos tienen áreas y características idénticas (25% oficinas propias, 75% arrendado). El valor razonable del componente de inversión (los 3 pisos) se puede medir de forma fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado y asciende a $650,000 al cierre del año. La vida útil estimada del edificio es de 40 años sin valor residual.
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1. Análisis de uso mixto (Párrafo 16.4): Se debe separar la propiedad porque el valor razonable del componente de inversión se puede medir con fiabilidad. El 25% es Propiedades, Planta y Equipo (Sección 17) y el 75% es Propiedad de Inversión (Sección 16). 2. Reconocimiento inicial: PPE = $200,000 ($800k x 25%); Propiedad de Inversión = $600,000 ($800k x 75%). Asiento: Débito a PPE $200,000, Débito a Propiedades de Inversión $600,000; Crédito a Bancos $800,000. 3. Medición al cierre: La parte de PPE se deprecia ($200,000 / 40 años = $5,000). Asiento: Débito a Gasto por depreciación $5,000, Crédito a Depreciación acumulada $5,000. La parte de Propiedad de Inversión se ajusta al valor razonable ($650,000 - $600,000 = $50,000). Asiento: Débito a Propiedades de Inversión $50,000, Crédito a Ganancia por cambio en valor razonable $50,000.
Preguntas de discusion
- 1. ¿Qué sucedería con la clasificación contable si el valor razonable de la parte arrendada no pudiera medirse de forma fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado?
- 2. ¿Es adecuado utilizar los metros cuadrados como base para separar el costo inicial de una propiedad de uso mixto? ¿Qué otras bases podrían utilizarse?
Debate: Transferencias por cambio de uso
Objetivo: Evaluar los criterios estrictos para la transferencia de activos hacia propiedades de inversión y determinar el impacto en los resultados integrales al momento del cambio de uso.
Enunciado
Constructora El Roble S.A. finalizó la construcción de un conjunto de oficinas que originalmente estaban destinadas para la venta en el curso ordinario de sus operaciones. Debido a una recesión económica prolongada, las ventas han sido nulas durante 18 meses. Para generar flujo de caja, la junta directiva decide retirar formalmente las oficinas del mercado de ventas y firma contratos de arrendamiento operativo a 5 años con varias empresas multinacionales.
Datos proporcionados
Costo de construcción acumulado en inventarios: $1,200,000. Valor razonable al momento de firmar los contratos de arrendamiento: $1,100,000. La empresa tiene la capacidad de medir el valor razonable de estas oficinas de manera fiable y continua a través de tasaciones anuales.
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1. Análisis normativo: Según el párrafo 16.9, existe un cambio de uso evidente (de inventario a propiedad de inversión) respaldado por un hecho objetivo: el inicio de un arrendamiento operativo a terceros. 2. Transferencia: El activo debe darse de baja de Inventarios (Sección 13) y reconocerse como Propiedades de Inversión (Sección 16). 3. Medición en la transferencia: Dado que las propiedades de inversión se medirán al valor razonable, la entidad debe reconocer la propiedad a su valor razonable de $1,100,000 en la fecha del cambio de uso. La diferencia de $100,000 ($1,200,000 costo - $1,100,000 VR) se reconoce como una pérdida en los resultados del periodo. Asiento: Débito a Propiedades de Inversión $1,100,000, Débito a Pérdida por cambio de uso (Resultados) $100,000; Crédito a Inventarios $1,200,000.
Preguntas de discusion
- 1. ¿Se podría haber transferido la propiedad a propiedades de inversión si la gerencia solo tuviera la 'intención' de arrendar pero aún no hubiera firmado contratos?
- 2. Si el valor razonable al momento de la transferencia hubiera sido de $1,300,000, ¿cómo se habría registrado la diferencia de $100,000 a favor de la empresa?
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